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今天上午,本市首起因房屋降价引发的诉讼在朝阳法院开庭。因自己购买的商品房在签订合同十日后即降价14.7万元,业主涂女士将开发商北京方恒置业股份有限公司告上法庭,要求变更合同条款,调整房屋售价及贷款金额,享受与后购房的业主相同的待遇。
庭审
购房十日后降价14.7万
涂女士向法院起诉称,今年5月10日,她与方恒置业公司签订《北京市商品房预售合同》,购买了东恒时代家园三期的一套房屋。签订合同之前,她就听说开发商即将对预售楼盘进行大规模促销活动,因担心购房后房屋贬值,她遂向销售人员询问了相关情况。当时销售人员表示,即将进行的优惠活动只针对不好卖的朝北户型,并保证涂女士看中的朝南两居户型绝对不会降价,并一再催促她签订合同。
然而在她签订合同后的十天,即5月19日,涂女士了解到,开发商对除南向三居以外的所有户型进行了降价销售。她发现与自己所购房屋户型相同、楼层相近且原单价相同的商品房降幅达14.7万之多。
涂女士认为,销售人员向其隐瞒了与订立合同有关的重要事实,使其在违背真实意思的情况下订立了合同,给其造成重大损失,因此诉至法院,要求将合同中约定的房屋单价由套内建筑面积22986.17元/平方米降至21064.22元/平方米,并将贷款金额由60万变更为45万余元。
现场
开发商否认作出不降价承诺
对于涂女士的起诉,方恒置业公司的代理人否认销售人员曾作出不降价承诺。代理人认为,原被告之间的商品房预售合同是双方的真实意思表示,合法有效,双方均应遵守。对于合同条款的变更,应由双方协商一致才可以,因此不能同意涂女士的诉讼请求。
现象
楼市降价业主发难
今年以来,国内房地产市场逐渐走入低迷期,万科作为行业领军人物率先打起了价格战,而其他一些楼盘也随之开始了“变相降价”和“折扣促销”。买了房的业主自然觉得冤,于是全国各大城市要求退房、退还差价的纠纷不断。
据悉,万科降价促销曾引发南京、上海、杭州等地业主的抗议,甚至有业主组成了“退房团”,更有业主闯入促销活动现场要求退房。
记者在一房产网站上看到一则北京南三环某楼盘业主的帖子,其称:“开发商私自把价格从15000元/平方米的均价猛然降至12000元/平方米,我们几个月前以200万元买的一套房子现在价格跳水到了160万元以下,炒股还没让我赔得这么惨,没想到在自己买的房子上栽了跟头!备妹抵鞅硎尽疤氩煌恕,并在帖子中号召其他业主加入,要求开发商送家具电器,或者原款退房,甚至以“断供”(停止还贷)要挟。
律师
房价降了该不该索赔
记者注意到,去年下半年到今年年初,房地产市场低迷尚未显现之际,北京楼市也是纠纷不断。但当时的诉讼大部分是因为这两年房价上涨,卖房人反悔而恶意违约引发。作为受害者的买房人向法院起诉,要求继续履行合同或索赔差价损失,很多获得了支持。
而如今房价降了,买房人若仅以此为由再要求赔偿损失,是否还能得到支持?对此,曾经审理过多起房产纠纷的朝阳法院法官俞里江分析说,差价索赔的前提是建立在一方违约导致合同不能履行的前提下。只要合同签订时是双方的真实意思表示,正常的降价行为不会对合同的履行造成任何影响。
俞里江认为,不管是用来投资还是家用,购房行为本身就是一种商业交易行为,必然存在风险,这就要求购房人在购买前作出妥善的判断。
除非开发商在签订房屋买卖合同时,曾作出书面承诺,或能证明其曾作出口头承诺,保证一定期限内不降价或者永不降价。若在这种情况下,开发商降价就构成了违约,买房人可以起诉赔偿。但如果只是一种正常的商业风险,买房人则没有理由要求他人来为自己的损失承担责任!暗览砥涫岛芗虻,如果将来房价涨了,业主是不是也要给开发商补交差价呢?”
汉卓律师事务所律师杨晓刚也认为,商品房的定价是一种市场行为,主要由供求关系决定,因此买房人的购房行为必然存在一定风险,不可能只赚不赔。而合同本身是双方意思一致的结果,既然接受了就要认真履行。
观点
“断供”威胁与己无益
记者注意到,房价缩水后,部分业主以房贷“断供”来发难开发商,要求赔偿其损失。深圳地区就因“出现断供潮”的说法而闹得沸沸扬扬。对此,杨晓刚律师表示,业主断供对开发商来说并不会造成直接影响。业主办理贷款后,银行已经将房款支付给开发商,而贷款是业主还给银行的。业主房产证办好之前,虽然开发商须用保证金替业主还贷,但之后仍可以向业主追索,同时业主还须支付违约金。一旦房产证办理完毕,银行可以直接起诉业主解除贷款合同,一次性偿还剩余贷款本金和违约产生的利息,此外银行也有权将房产作为抵押物进行变卖。如果只是想 “胁迫”开发商,“断供”的做法对业主来说没有任何好处。
提示
如何避免风险
俞里江法官表示,在目前房地产市场价格较不稳定时,买房人若要避免利益受损,可以在签订房屋买卖合同时作为合同的附件,与开发商做出特殊约定。比如保证多长时间内房屋不会降价,或者降价后给予什么样的补偿,以此来避免风险。否则就要依靠自己的判断了。(记者 张蕾)
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