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继8月份北京楼盘入市供应和销售量创造近三年新低后,九十月份是否能够强势复苏是所有人心中的疑问。 中新社发 吴芒子 摄
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继8月份北京楼盘入市供应和销售量创造近三年新低后,九十月份是否能够强势复苏是所有人心中的疑问。 中新社发 吴芒子 摄
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在众多业内人士看来, 2008年楼市的“金九银十”将注定成色大减。继8月份北京楼盘入市供应和销售量创造近三年新低后,九十月份楼市是否能够强势复苏是所有人心中的疑问。
事实上,从前两个月京城楼市显现出的“无为而治”的态度,似乎已可感觉到市场出现一些听之任之的消极?煽⑸陶娴木驼饷捶牌2008年了?答案显然是否定的,经历奥运盛会的“蛰伏期”之后,不少项目咬紧牙关挺到9月份放手一搏。来自协成机构的统计数据显示,9月份预计约有38个项目将陆续进入市场,其中纯新盘17个,这部分纯新盘中有相当一部分是开发商原计划在七八月份推出,但由于包括奥运会转移楼市视线等种种原因在内而推迟入市的楼盘。
“今年楼盘销售成败在此一举,九十月份可以说是很多项目今年最后的机会,‘金九银十’具体反弹力度将和价格紧密联系,如果市场依旧没有实质性的改观和突破,那也几乎为今年的销售业绩彻底定性。因此不管主动还是被动,这个时期内京城楼市将可能引发重大变革,以中小房地产企业为主的群体将面临生死存亡的严酷考验,他们的态度将为之后这几个月的楼市增加极多变数。2008年北京楼市的决战时刻,已在奥运绚丽华彩的硝烟渐散中悄然来临!弊噬钜的谌耸糠治。
看点
高端公寓、别墅成供应主流
统计数据显示,9月份预计约有38个项目陆续进入市场。从环线位置上来看,9月预计开盘的项目有半数以上位于五环以外区域,共计16个。四至五环之间约有8个项目开盘;三至四环间有7个项目计划入市;二至三环间约有5个项目开盘,而二环内则有两个新盘计划面市。
9月即将开盘的项目中有高档公寓类项目10个,多数项目位于四环内,如威尔夏国际公寓二期、凯德·华玺、擎峰等;别墅类项目5个,多为产品类型较为高端的独栋别墅,如华亚·琉森湖庄园、MOMA万万树、天恒·别墅山二期等,从目前公布的市场价格信息来看,预计9月市场整体均价受公寓、别墅类高端产品放量的影响可能会出现小幅攀升。
协成机构副总经理缪培丹认为,与往年同期比较,9月份即将投入市场的新增供应量仍将有所减少,虽说9月是传统楼市营销上的黄金月,并且许多项目因奥运的召开错后或推迟了七八月的入市时间。但由于近期地产市场回暖信号依旧不明显,使得部分开发商对后市预期缺乏信心,从而放缓销售推广。目前的市场观望更为严重,加之政府对于目前市场主体的调控力度没有丝毫放缓的迹象。使得目前市场出现相对萧条局面,但随着奥运后部分市场刚性需求的释放,有望给商品房市场带来购房需求的增加,预计楼市将在奥运后9月底至10月份有希望出现小幅回暖。
格局
蜂拥入市加剧楼市竞争
来自亚豪机构统计显示,九十月份这段时间内,预计将有近80个项目放量销售,其中约四成均为纯新盘,项目的集中供应必然会加剧楼市的竞争格局!霸8月楼市供需出现‘急刹车’之后,‘金九银十’的楼市供应量有望攀上高峰,然而,受‘9070’政策影响导致了产品供应的严重同质化,楼市价格战正在酝酿!蓖跤⒛腥衔。
王英男认为,从这段时间纯新盘低价入市受到追捧可以看出,京城的自住型需求仍然较为旺盛,之前受到高房价的制约不得不选择观望,但是一旦发现性价比高的项目就会马上出手。因此,在当前的市场形势下,对大多数项目而言,哪个项目价格降得早、降得快、降得直接,资金就能迅速回笼,以往仅针对部分客户的促销活动已不能引发购房人的购买热情。目前开发商采用的打折、赠礼等促销方式均在利润幅度内,由于土地成本较低尚未触及其成本底限,因此,对于开发商来说,这些促销方式仅仅降低了企业的预期利润率,仍有一定的赢利空间。然而,“金九银十”的集中供应,势必加剧楼市竞争格局,如果价格战继续深入,将很可能令开发商伤筋动骨。
变化
“价格战”中涨跌互现
事实上,从9月份开盘项目公布数据可以看出,开盘项目呈现出比较明显的涨跌互现态势,纯新项目开盘几乎都选择了理性的低价入市,价格定位日趋合理,虚高现象明显改观,三四环附近的普通住宅普遍在13000-14000元/平方米的价位,五环外包括燕郊在内的远郊楼市价格回落尤其明显,普遍下降20%以上。而对比明显的是,城区核心位置项目和高档公寓、别墅的开盘价格与过去相比保持稳定,不少项目后期价格持续上涨,受市场整体不景气影响并不明显,价格依然保持坚挺。
“从如今的市场可以看出,高品质产品是经得起考验的,依然受到市场的欢迎和认可,而中心地段一般多为高端物业,其稀缺性和不可复制的区位优势也注定了保值空间和升值潜力。目前市场上降价幅度最大的,多为同质化产品和远郊项目,这部分楼盘是如今受冲击最大、降价最多的!敝性夭鼻伦芫砝钗慕苤赋。
“所谓价格战更大的可能会出现在某些特定区域的特定项目上。如远郊项目,下半年受保障性住房上市影响,部分与保障性住房重合的购买力的转移,必然会造成远郊项目销售压力的加大,价格有可能出现显著回落。此外,还有部分去年价格上涨过快、幅度过高的项目,超越了区域发展现状和产品价值,价格也会出现合理调整!辩雅嗟に。
亚豪机构副总经理王英男认为,今年到目前为止花样翻新的打折促销手段并未让购房人买账。下半年,产品的同质化现象将更为严重,在采用打折方式无法起到促销效果的时候,开发商将会将营销重点转移到提升产品品质、增加产品附加价值上,来吸引购房人的关注。(邱旸)
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