昨天记者获悉，深圳银监局发布《关于加强深圳市国内商业银行房地产信贷管理的指引》，要求深圳中资银行在严格房地产开发贷款的准入条件、加强个人住房贷款管理等方面提高对房地产贷款的风险管理能力，促进房地产市场健康发展。深圳银监局表示，该局将定期对深圳中资银行房地产贷款的风险管理状况进行现场检查和综合评价，并确定监管重点。如果发现存在严重问题的商业银行，将采取风险提示、诫勉谈话，甚至限制市场准入等监管措施。
拒绝开发商“人为分期”
该《指引》称，商业银行在受理房地产开发贷款申请时，应按照银监会《商业银行房地产贷款风险管理指引》的要求严格审核房地产项目的资本金比例。对开发单个项目的房地产开发公司，在股东增资、资产重估等行为符合相关法律和会计准则的基础上，可将企业净资产视同项目资本金。对于同时有多个项目在建的公司，由于单个项目资本金难以测算，可将企业净资产与所有项目总投资的比例视作项目资本金比例。股东借款不得作为项目资本金。
该《指引》强调，商业银行应采取有效措施识别房地产开发过程中的“人为分期”现象，不得将贷款分拆或化整为零发放。对无法明确划分开发资金的滚动开发、分期开发项目，应视作同一房地产开发项目。
个人住房贷款将加强管理
《指引》表示，商业银行应对拟办理个人住房贷款的房地产项目及开发商资质进行严格审查。发放个人住房贷款时，应独立地进行贷前调查和审核，不能完全依赖律师见证或中介机构的推荐；应以借款人的资产负债状况、收入水平和信用记录等作为审批和发放贷款的依据，不能过分依赖抵押物。
商业银行应严格审查借款人的首付款证明和收入水平证明，除房地产开发商出具的“首付款收据”之外，还应要求借款人提供银行转账或现金缴款回单等单据；除借款人聘用单位出具的收入证明外，还应要求借款人提供工资存折、银行对账单等资料。
此外，商业银行应通过查询“个人信用基础数据库系统”等必要程序识别一户多贷情况，核定同一借款人的最高贷款总额，防止过度授信。
银行应确认交易价格真实性
《指引》称，商业银行应建立交易资金监管账户，对申请再交易个人住房贷款的借款人支付的首付款进行监控，并将此作为确定最高贷款金额的参考因素。
商业银行应以房产在本次交易中成交价或评估净值中较低者，作为贷款成数的计算基数。
商业银行应高度关注房产再交易过程中的法律风险，特别是因房产共有人异议或租户优先购买权导致的买卖合同无效的风险。
抵押物价值需动态监测
《指引》规定，商业银行在发放“一手楼”个人住房贷款前应对新建房进行整体性评估；对于再交易和无交易转按揭的个人住房贷款，应对每个房产进行独立评估；对于以个人住房抵押为基础的房贷理财产品，其抵押物至少每年评估一次。
《指引》还要求，商业银行应以房产在本次交易中的成交价或评估净值中较低者确定抵押物的价值。商业银行应通过提高评估的有效性和频率、定期测算抵押物处置成本等，对抵押物价值进行动态监测和调整。
中介机构应定期考核
《指引》称，商业银行应对介入房地产贷款业务的中介机构进行定期评价和考核，根据其资质等级、技术素质、执业业绩和职业道德等择优选用。对于介入房地产贷款业务的担保公司，商业银行应核定最大担保额度和期限，并确保其任一时点担保额度和期限都在最大限额内。
商业银行应与中介机构签订责任条款，对于因中介机构原因造成的银行业务损失应有明确的赔偿措施。(李莉 朱丽华）
