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据北京市土地整理储备中心公布的数据统计,2007年北京市通过“招拍挂”出让的商品房用地总计85宗,土地面积达956.22万平方米,同比增长19.6%;规划建筑面积为1320.46万平方米,同比增长49.26%。其中,含住宅性质的商品房用地共计883.39万平方米,同比增长28.6%;规划建筑面积1137.53万平方米,同比增长55.24%。
业内专家指出,近三年来,北京市商品房土地的供应量逐年增大,与此同时,规划容积率也在提高,这将在未来两三年内,形成较为充足的商品房有效供给,从而缓解供求矛盾。
商品房供求紧张有望缓解
统计数据显示,自2005年以来,北京通过“招拍挂”出让的土地数量已经持续三年增长:2005年为554万平方米,2006年为799万平方米,2007年为956万平方米。其中,商品住宅用地的比例也在增加。数据显示,2007年,北京市出让含住宅性质的商品房用地62宗,共计883.39万平方米,占全部土地成交面积的92%;而2006年,这一比例为83.7%。
北京市国土资源局有关负责人表示,北京市土地供应量保持稳定增长,将缓解商品房紧张的供求关系,有利于平抑过快上涨的房价。
自2004年“8·31”大限以来,受“地根”、“银根”收紧等一系列宏观调控政策的影响,北京新建商品房市场总体上存在供应瓶颈,新增的土地供应量一直难以满足当年商品房实际的成交规模。
以2006年为例,当年北京市新建商品房(含现房和期房)销售面积为2606.7万平方米;而“招拍挂”所供应土地的规划建筑面积仅为884.7万平方米;其中,商品住宅销售面积2205.7万平方米,但当年所供应商品住宅用地的规划建筑面积仅为732.8万平方米。
但是高企的房价和加息预期,已经挤掉了不少购买力较低的房产需求群体。数据显示,2007年北京商品房销售面积2176.6万平方米,比上年下降16.5%;其中,销售商品住宅1731.5万平方米,下降21.5%。
而2007年,供应土地的规划建筑面积为1320.46万平方米,其中商品住宅的规划建筑面积1137.53万平方米;两项供求缺口均已经大幅“收窄”。
北京市国土局局长安家盛透露,今年政府将继续加大住宅用地的供应力度,预计土地面积将比去年增加1/8;其中,保障性住房及中小户型中低价位住宅土地占70%。这意味着,商品住宅的供求差距将进一步缩小。
供地郊区化程度明显提高
在土地供应逐步放量的同时,所供应土地的郊区化也日益突出。数据显示,2007年,城八区供应土地25块,其中位于城四区内的仅有2块;其余60宗土地均在远郊区县。从环线分布看,2007年出让土地中,有67块土地位于五环以外,比例已经高达总成交土地块数的76.1%。而2006年,城八区供应土地有45块,占比达52.4%;其中城四区有8块土地出让。
世邦魏理士环球研究副董事覃晓梅指出,随着北京城市的整体扩张,新的城市化格局将逐渐形成,未来土地供应向五环外倾斜是必然的,而远郊区开发力度也会增大。
数据显示,通州、顺义、房山、昌平、大兴等城市发展新区,土地交易面积比重从2006年的33.58%上升到2007年的55.82%,规划建筑面积从2006年的28.05%提升到2007年的45.15%。
市场分析人士认为,未来的房产开发重点将逐渐从城八区向外转移;同时,城八区的房产开发将进一步朝“高密度、高容积率”的方向发展,而这也主要源于土地的稀缺性和土地价格上涨之间的权衡结果。(记者 林喆)
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