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11月3日,当天是央行房贷政策实施后的第8天,虽然不断有银行公布有关房贷细则的内容,但是至今为止,包括农行在内,仍然没有一家银行下发正式的执行通知,各家银行的实施细则仍然处于拟定当中,而需要购房贷款者也在焦急的等待之中。 中新社发 吴芒子 摄
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11月3日,当天是央行房贷政策实施后的第8天,虽然不断有银行公布有关房贷细则的内容,但是至今为止,包括农行在内,仍然没有一家银行下发正式的执行通知,各家银行的实施细则仍然处于拟定当中,而需要购房贷款者也在焦急的等待之中。 中新社发 吴芒子 摄
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11月5日,央行催促总部在北京的银行上报他们的房贷执行细则,而银监会也在持续关注银行执行房贷细则的情况。一家中型银行个贷负责人说,他们在上报央行房贷细则时,将提及他们面临的困惑。
不过,各家商业银行的取向已越发明显。本报记者从多家商业银行获悉,对于第二套房,银行现在已趋向严格执行央行和银监会联合发布的359号文(央行、银监会《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》),即利率是基准利率的1.1倍、首付最低四成,这表明第二套房贷政策松绑很可能宣告失败。
但接受本报记者采访的多位业内人士、专家学者表示,当前房地产市场正处于调整格局中,矛盾的焦点不是二套房贷是否松动,而且如何合理引导预期,使得房价理性回归,在此基础上,房贷、税收等政策才能发挥更大作用。
对此,一家大型银行个贷人士建议,目前,商业银行可以采取的策略是紧跟市场,理性发展,不能总想着跑马圈地,而是“活着就好”。
“二套房”不会松绑
交行最新公布的房贷细则,是一个明显的信号。
交行称,对新增客户首次利用贷款购买普通自住房的,贷款利率可执行基准利率的0.7倍,首付比例为20%。对于新政实施前已发放贷款尚未结清部分的调息方法尚在研究。其他客户首付比例和利率政策继续执行央行359号和452号文件(央行、银监会《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》)规定。
根据这两个文件规定,已利用贷款购房又申请购买第二套以上住房的,贷款首付不得低于40%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。但对已贷款购买首套自住房的家庭,如果人均住房面积低于当地平均水平,再次向银行申请贷款,可以比照首套自住房贷款政策执行。
知情人士透露,此前,交行已将房贷新政实施细则抄报给央行、银监会,目前尚未得到反馈。
“如果已有一套房子,但觉得太小,想再买一套改善一下,但第一套房一时卖不出去,这时的第二套房贷款利率会是多少?”面对这样的直接提问,另两家银行人士直接回答,贷款利率将是基准利率的1.1倍。
此外,光大银行曾出台比较明确的二套房松绑的政策,但好景不长,光大银行相关人士透露,这个政策目前已暂停,要根据相关政策进行调整。此前,光大银行对于第二套房的政策是首付比例为20%,贷款利率在基准利率基础上享受八二折优惠。
针对光大银行撤回房贷新政实施细则的做法,一家大行个贷人士评价,“(这是)必须的,(因为)房价下行风险更大”。
该人士称,从市场表现来看,各家银行在对当前宏观经济的认识、理解,以及执行科学发展观所采取的具体行动等方面,均存在偏差,这在短期内会影响市场,长期将损害商业银行经营的健康机体。
“银监会下发71号文(《中国银监会关于加强个人住房贷款风险管理的通知》)后,我们已向分行下发了一个细则,是根据最新的政策来制定细则!绷硪淮笮凸煞葜埔辛闶垡邢喙厝耸课竦乇泶锪怂堑恼叻较,原则上首次贷款的客户利率可以下浮30%,首付两成,但违约多、信用差等客户不在其中,对于第二套房执行央行359号文。不过他又表示有些政策还需要等监管层协调好再确定,二套房政策也不会一刀切,要综合考虑客户的情况。
外界一直难以理解的是,在银监会71号文下发后,农行的房贷细则为何在第二天又重新公布在网站,而且内容完全一致。分析人士认为,从某种程度上理解,农行的房贷细则也未违背银监会的71号文,并且在执行的过程中还需要进一步细化,所以即使“重现”也不能说明二套房政策有放松的可能性。
不过,也有银行还在等待监管层对政策分歧点进行明确!拔颐窍衷诨姑挥邢冈,如果要上报央行,首先要说明如果我们对改善型住房进行利率和成数优惠,就可能会面临监管的风险!蹦持行鸵腥耸克。
焦点是房价过高
不过,关于二套房贷松绑的争论似乎在转移房地产市场本身的问题。
“即使放开二套房贷,也不一定能够马上刺激房地产市场回升!鄙鲜龃笮懈龃耸砍,“大家应该更多关注如何让房价理性回归,由看不见的手来调节市场”;而且通过降低首付来刺激市场的做法是危险的,美国次贷;箍钅芰Τ鱿治侍庵,更多是因为降低了违约的成本,扰乱了整个信用市场。
11月5日,一位接近监管层的分析人士称,根据452号文的规定,改善型住房涵盖了合理的二套房需求,“目前焦点是房价过高,争论二套房贷是否放松问题是转移矛盾,即使放开也没法解决市场观望!
对此,前述大行个贷人士表示赞同,“我们也感觉到,对于买房者来说,包括房贷新政、税收政策,都比去年452号文件有所放松;而地方政府出台的一些政策,如上海市普通住房的标准有所放松,这对买房人都是利好!
但“买房者从优惠政策中得到的好处可能只有2%或3%左右,但房价下跌的心理预期可能在20%或30%,两者相差太大!鄙鲜龃笮懈龃耸恐毖,“市场观望气氛产生的原因正是房价还没有理性回归!
一位专家也对本报记者表示,在老百姓观望、开发商硬撑的格局下,房地产市场反而不能取得发展,系统性问题将拖得更长,更不利于经济的增长。
在上述专家看来,虽然房地产市场调整的效应是扩散的、放大的,主要体现在城市的土地需求、批租在减少,土地卖不出去、流标,土地价格在回落,房屋空置面积在增加,房地产市场总体上处于有价无市的状况;“但并没有调整到位,房地产开发商依然在硬撑,泡沫并没有挤掉”。
上述分析人士也称,“银行已经认识到风险了,不可能有实质松动,所以,房地产的问题最终还得由市场自己解决!
“首先应该是房价理性回归,辅助以信贷政策、税收财政、财政政策,这样对房地产市场健康发展有利!鄙鲜龃笮懈龃耸克。(来源:21世纪经济报道)
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