九问公积金贷款

　　今年下半年,北京已经三次下调住房公积金贷款利率了，贷款最高额度最近又调高至80万元。针对新政后借款人提及较多的9大问题，记者请北京市个人住房贷款服务机构——“伟嘉安捷”的专家进行了详解。

　　●什么样的借款人能够贷到80万？

　　贷款额度的计算方式是否一样？

　　虽然住房公积金的贷款最高上限额度调整至80万，但能否贷到这个额度还要视个人情况区别对待。市管公积金是根据借款人的个人月缴存额度来计算的，国管公积金是根据个人或者夫妻双方的收入证明来核定。具体计算公式分别为：

　　市管公积金 最高可贷款额度的公式为：借款人家庭月收入(月收入＝职工个人住房公积金月缴存额÷职工住房公积金缴存比例)，每月至少扣除400元的生活费后所剩余额，再除以申请贷款年限的每万元贷款月均还款额的所得，即为最高可贷款额度。

　　国管公积金 最高可贷款额度的计算方式与市管公积金不同，国管公积金看借款人的收入证明，以家庭为单位，只要夫妻二人的收入证明能够达到月还款额的2倍以上，即能够申请公积金贷款最高上限额度80万。

　　●目前，北京住房公积金利率是多少？

　　什么时候可以按新利率执行？

　　“伟嘉安捷”专家指出，三次降息后的利率为五年以上4.59%，五年以下4.05%。新政策发布后申请公积金贷款的借款人，可立即享受下调后的公积金利率。否则应按央行规定，需要从下一年度的1月1日起执行。

　　　●用公积金贷款买房，受二套房限制吗？

　　借款人用公积金贷款买房的，如第一套购房使用公积金贷款，在尚未还清前不能再申请公积金贷款购买第二套住房。只有在还清前一套住房贷款后才能再使用公积金贷款，且视为首套住房并按其政策操作。

　　另外，如果是夫妻双方贷款买房，不论是在结婚前还是在结婚后办理的公积金贷款，只要夫妻双方中有一方办理过公积金，在上次贷款未还清前，夫妻双方不能再用公积金贷款第二套房。如果第一套房的公积金贷款已结清，夫妻双方再次使用公积金贷款买房的，仍视为首次住房。

　　　●新政后，公积金市管和国管如何区分？

　　买新楼盘也可以贷款吗？

　　“伟嘉安捷”专家解释，在实施操作中，凡在《个人住房担保委托贷款借款申请表》“个人登记号”一栏写的是以502、509数字开头的，即视是国管单位；以身份证号开头的号码，则大多数视为市管单位。另外，部分新楼盘并不接受公积金贷款，所以借款人在购买新楼盘之前一定要详细咨询。

　　●公积金还款方式有区别吗？

　　以前公积金市管与国管的还款方式各不相同，现在，住房公积金调整政策后还款方式无市管与国管的区分，还款方式都是“自由还款”，更加便于借款人使用。

　　●什么是“自由还款”？

　　“自由还款”即公积金管理中心根据借款人的借款金额和期限，给出一个最低还款额，以后在每个月还款的金额中，借款人不少于这一最低还款额且最后一期需将剩余本金、利息全部还清的一种方式。

　　“伟嘉安捷”专家解释，借款人办理完住房人公积金贷款后手中会有一张住房公积金的存储卡，通过此卡还贷。提前还贷的借款人，直接通过电话语言系统自动设置部分提前还款金额。一次性偿还清楚的，借款人需要带上本人身份证到住房公积金管理中心申请，根据借款人要求及银行政策为借款人逐一办理，一般预约时间短则几天之内，长则不会超过一个月。(徐曼）