香港和黄开发的北京逸翠园、新加坡吉宝等开发的成都卓锦城以及美国汉斯开发的北京公园大道等“问题楼盘”不断出现，让越来越多内地购房者开始重新审视外资(含港资)地产商头上耀眼的光环。

　　有着雄厚资本和成熟开发经验的外资企业，为何在中国楼市表现不尽如人意？

　　以记者日前深入调查的北京逸翠园交楼纠纷为例：去年底，这个和记黄埔地产集团在京开发的首个住宅项目陆续交房，但因为严重的质量缺陷以及交房程序、服务态度等多方面问题引发业主不满，最终导致数百名业主发起声势极大的维权行动。

　　不少有多次置业经历的业主没有想到，有数十年房地产开发经验、名头响当当的和黄会造出墙面歪斜、地板震动、空调管线乱布的房子，更没有想到自己的投诉会遭到开发商的漠视。在与和黄高层的谈判中，业主感受到了对方在没有进行实地考察前的盲目自信。

　　直至业主把和黄人士“请”到国内一知名地产商在京开发的楼盘参观后，他们似乎才意识到自己在项目开发与管理上与内地一流企业之间存在的差距。正是这种盲目自大，让和黄方面未能在问题发生的初期控制局面，最后陷于被动。

　　记者接触过的美国汉斯也存在类似情况。这家公司对自己的开发经验过于自信，楼盘预售的成功更助长了自满情绪，但对中国市场的实际情况及合作伙伴的素质和能力估计不足，令楼盘迟迟不能交付，百年品牌受到损害。

　　其次，房地产开发的地域性特征仍然是一道不容忽视的门槛。尽管土地交易制度的改革打破了国内房地产市场的区域壁垒，开发商跨地域经营成为普遍现象，但不同的自然气候、人文环境和市场氛围等，都向异地开发企业提出了诸多挑战。

　　很多北上的南方企业在北方开发首个项目时，都会遇到很多意想不到的困难，如楼盘采光、墙体保温等技术要求上的不同，增加取暖设施导致得房率的不同，气候差异导致园林设计经验不能照搬，不同区域的人们对户型的偏好不同等等。至于政府部门工作作风不同，令报批手续时间长短差别很大，还有若干所谓“潜规则”的影响等等。

　　在地域性问题上，外资开发商与外地开发商遇到的困难很大程度上是相似的，但前者面临的情况通常更严重、更复杂，如果不能适当处理，付出的代价会更大。

　　再次，外资企业管理机制也制约着项目开发管理上的灵活性。北京逸翠园业主发起集体维权两周后，和黄方面才首次做出正面回应，但其高管居然声称，“这次的反应已经很快了”。

　　大企业层层报批的管理架构、不同部门各负其责的制度，固然保证了管理的严谨性，但也牺牲了反应的灵活性。不光和黄，很多在国内发展的外资企业都存在这种现象，而处理突发事件的最佳时机，往往就在这样的来回请示中错过。

　　当然，内地购房者对洋品牌的盲目追捧，也是催生上述现象的根源之一。对实力雄厚的大财团的信任，对拥有海外成熟市场开发经验的企业的仰慕，让他们忽略了后者通常对自己的真实需要不一定全面了解这一基本事实。

　　(来源：中国经营报 作者：谢红玲）