两派之争：

　　两极分化还是影响甚微

　　有市场人士表示，最近两宗限价房地块的出让，标志着广州楼市调控价格的决心进一步加大，预计明年春节后随着中小户型住宅的集中放量供应以及经济适用房、限价商品房的相继上市，广州楼市将呈现出普通中小户型住宅降价而高档次、大户型住宅价格坚挺的两极分化的新局面。

　　但也有人认为，限价房由于总量有限，因此对楼价的影响力也是有限的。番禺区一紧邻限价地块的楼盘负责人表示，限价房的货量只占市场的很少一部分，主要满足中低收入家庭的住房需求，无法改变整个市场的供需关系，对普通商品房的冲击也有限。番禺一大型住宅小区的营销人士也表示，限价房由于受制于成本，产品本身与商品房有很大的差异性，在园林、配套、装修上更难以与走精品路线的商品住宅竞争。

　　数量有多少？

　　明年占楼市总供应量1/6

　　到底限价房对市场的影响有多大？据合富辉煌市场研究部的统计数据显示，明年限价房将迎来供应高峰，总量将超过1.5万套。而今年1月～9月，广州住宅市场登记备案的住宅成交套数为5.6万套，以此推测今年全年的住宅成交套数将在8万套左右，而近几年广州每年的住宅成交套数也大致在8万～9万套的范围。按这样的比例计算，预计明年可上市的限价房单位约占商品住宅的1/6左右。这就意味着，明年限价房只是作为住宅市场供应的一部分，并不能占据市场主流。

　　买家有多少？

　　只卖给广州户口外地人没份

　　从买家层面看，限价房也不是人人可买的，因为根据《广州市限价商品住宅销售管理办法(试行)》(征求意见稿)规定，限价房的销售对象必须满足3个条件：广州市户籍人口、本人在广州市没有自有产权住房，男性年满25周岁，女性年满23周岁。这当中，广州户口仅限市区，并不包含增城和从化，这样一来，也把不少想买限价房的买家挡在了门外。尤其是一些在广州工作的外地人，虽然有落户广州的意愿，但若没户口，就只有买商品住宅这唯一的一条置业途径了。

　　同时，限价房也不是人人都愿意购买的。本版曾做过一项关于“限价房购买意愿”的调查，结果显示虽然有47.1%的被访者表示“会考虑购买”，但也有52.9%的被访者表示“不考虑”，原因多数是因为“限价房住房面积小，无法满足改善现有居住条件的需求”。这也说明限价房只能作为商品住宅的一个补充部分，并不能成为主流的需求产品。

　　辐射效应是什么？

　　构建住房“梯度消费”结构

　　俗话说，“一分钱一分货”，这样的常理同样也适用于住宅市场。虽说不少买家期望限价房的推出能拉低整体的楼价，但市场人士认为，让其周边的商品住宅的售价调到很低的水平是绝不可能的。

　　举例而言，前两周金沙洲一楼盘开售，整体售价在7500～1.1万元/m2，均价约在9500元/m2，开盘当天，推出的280套住宅被买家一抢而空。而早在此之前，“金沙洲将有6500元/m2的限价房即将上市”的消息就已经公布了，为啥买家不等那些6500元/m2的限价房，而要抢购9000元/m2的商品住宅呢？关键就在于买家十分清楚，两者之间的素质是有很大差异的。

　　均价9500元/m2的商品房项目当时拿地的成本已经超过4000元/m2，加上1000多元/m2的建安成本，以及开发商声称的3000元/m2的装修标准，该盘开出7500元/m2的起价，显然在合理的价格区间之中，而且单是装修标准这一项就不是6500元/m2的限价房所能企及的。因此，买家蜂拥入市就在情理之中了。

　　金沙洲这一案例，预示着未来限价房区域的楼价并不会因限价房的推出而受到猛烈的冲击。限价房在整体素质上并不能与商品住宅相抗衡，因此它只能成为市场梯度消费中的一部分，是满足首次置业的广州人的“上车”盘而已。

　　但对整个住宅市场来说，限价房的推出也利于产品的进步，因为由于有限价房这一价格低廉的产品存在，同区域的商品房项目为了使自身的售价能得到买家的认可，肯定就要进一步在产品的附加值上下工夫，在这点上，将有利于商品住宅设计创新和整体档次的进一步提高。（王荔珏）