“胡星系”的规划之手

　　所谓“容积率”，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。但对于开发商来说，容积率决定地价成本在房屋价格中的比例，决定被开发土地的含金量。因此，容积率越高，开发商的利润就越大。容积率较低，建筑密度一般也较低，开发商可用于回收资金的面积就越少。

　　容积率是多是少，决定权在规划部门手里，这意味着规划部门可以很大程度上影响开发商的成本和收益。该人士举例说，如果一块地的容积率为3，可以建3万平方米房屋的话，将容积率提升为6，在同样的地块上就可以建设6万平方米房屋——如果每平方米赚1000元利润，这一改动可以为房地产企业净增3000万元利润。

　　上述人士表示，如果其为房地产公司老板，就可以轻松甩出1000万元给规划部门，因为此举还能带来2000万元利润。

　　上述情况还仅是一般的住宅项目的审批。前述人士表示，如果是商住楼，其容积率会更高一些，对一些商业中心区域的楼盘，其容积率则可能高达10~15。商业中心楼盘是容积率为8还是容积率为15，小小的数字变动，背后就是几千万乃至上亿元的利润变动。

　　现在很多人都在想办法主动利用这些规划资源，譬如某个人跟规划局局长熟悉，他就可以做一个“中间业务”，让你的批件很快批下来，或者把你的容积率调高点。同样一块地，在土地市场中，不同的容积率价格差异很大，如果能花钱把容积率低的土地买过来，将容积率调高后巨额加价出售，在土地市场中依旧很抢手，其原因是买家也可从中获得更多收益。

　　以前行业内的“中间业务”大都是帮人批地，但是现在土地交易收紧了，且有招、拍、挂(指招标、拍卖、挂牌出让土地)规范，因此现在这些人的重心大都转到 “调整地上长出多少东西”这一新领域来了。

　　当地媒体曾经对该市北市区的规划提出质疑，公开提出十问：如规划中的3块教学用地是不是还在？规划中的3块医疗用地还在不在？等等。

　　目前昆明北市区目前有楼盘近70个，居住人口已突破20万，规划人口近40万人，可相应的配套设施却严重滞后，甚至连涉及老百姓衣食住行的基础设施都很缺乏。已经开发了近8年的北市区，至今还没有一家大医院；尚缺66个中学教学班、189个小学教学班、59个幼儿园教学班，一些居民要打着“三轮车”赶公交。

　　“现在全国不少地方像昆明北市区一样，并非个别现象，但很少有高官因这样做而翻船�！备萌耸砍�，曾、胡这个案子，应是一个严重的警示。(程维)

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